Contratto di affitto: come registrare il contratto, quanto costa e come si paga l’imposta di bollo e di registro

In generale, ad eccezione delle locazioni brevi (contratti di durata inferiore a 30 giorni complessivi
nell’anno), la normativa fiscale stabilisce che tutti i contratti di locazione/affitto di beni immobili (compresi
quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi Iva) debbano essere obbligatoriamente
registrati dall’affittuario (conduttore) o dal proprietario (locatore), a prescindere dall’importo complessivo
del canone pattuito.

L’Imposta di Registro, in questo caso, è un tributo dovuto al momento della registrazione dell’atto (nella fattispecie il contratto di affitto) presso l’Agenzia delle Entrate e il suo valore è determinato in proporzione al valore economico dell’atto registrato.

In questo articolo andremo ad illustrare al contribuente:

• Quali sono i costi di registrazione, ovvero quando e come pagare l’imposta di bollo e di registro
• Come si procede al calcolo e al versamento dell’imposta di registro
• Quando e come registrare il contratto di affitto
• Cosa fare (e cosa si paga) in caso di recesso, cessione o proroga del contratto di affitto

CONTRATTO DI AFFITTO: QUALI SONO I COSTI

Come ribadito, tutti i contratti di affitto/locazione sono soggetti al pagamento dell’imposta di registro qualora:

• abbiano durata superiore a 30 giorni complessivi nell’anno;
• in sede di stipula dell’accordo le parti non abbiano optato per il regime della cedolare.

Preliminarmente, è necessario procedere alla stipula del contratto di locazione tra le parti: in pratica, si tratta di redigere la scrittura privata tra locatore e inquilino. Al contratto possono essere allegate ulteriori scritture private tra le parti connesse all’oggetto principale del contratto (ovvero l’affitto), eventuali mappe catastali, dicitura APE.

Una volta redatto e sottoscritto il contratto di affitto/locazione occorre procedere al pagamento delle seguenti imposte:

• Pagamento IMPOSTA di BOLLO da 16,00 euro ogni 4 pagine (facciate) o comunque ogni 100 righe.
  L’imposta di bollo può essere pagata mediante l’utilizzo dei contrassegni telematici (ex marche da bollo) da acquistare in data non successiva a quella di stipula. In caso di pagamento dell’imposta di registro con richiesta di addebito è possibile assolvere con tale modalità anche l’imposta di bollo.
• Pagamento IMPOSTA di REGISTRO da versare tramite modello F24 Elide. Solitamente, per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo il valore dell’imposta di registro è pari al 2% del canone

CONTRATTO DI AFFITTO: COME SI PROCEDE AL CALCOLO E AL VERSAMENTO DELL’IMPOSTA DI REGISTRO

Come anticipato in precedenza, l’importo complessivo dell’imposta di registro da pagare sul contratto di affitto varia in funzione del canone e del tipo di immobile locato.

La tabella sottostante propone un quadro completo per il calcolo dell’imposta:

In ogni caso il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67,00 euro. Ad esempio, se il canone annuo ammonta ad euro 3.000 l’importo dell’imposta di registro da pagare sarà 67,00 euro (e non 60,00 ovvero il 2% di euro 3.000).

Occorre, inoltre, precisare che

• Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni “ad elevata tensione abitativa”, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro. In sostanza, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta va assunto per il 70%
• Per i contratti di locazione pluriennali, il pagamento può avvenire
  • in un’unica soluzione, anticipandolo per tutte le annualità. In tal caso, si ha diritto ad una detrazione di imposta pari alla metà del tasso di interesse legale in corso (0,50%) moltiplicato per il numero delle annualità.
  • annualmente entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.
• Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro. Se però il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50%.

ATTENZIONE: Il locatore e il conduttore rispondono in solido del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del contratto. Generalmente, l’imposta di registro viene assolta dal locatore o proprietario dell’immobile oggetto di locazione e, successivamente, è addebitata nei confronti dell’inquilino nella misura del 50%.

CONTRATTO DI AFFITTO: COME REGISTRARE IL CONTRATTO

Entro 30 giorni dalla stipula del contratto di affitto, il locatore, ossia colui che concede in locazione l’immobile a terzi, ha l’obbligo di registrare il relativo contratto presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate territorialmente competenti, pena la nullità del contratto medesimo.

La registrazione del contratto di affitto/locazione all’Agenzia delle Entrate può avvenire secondo 3 modalità alternative:

1. REGISTRAZIONE IN UFFICIO. È la registrazione in modalità cartacea che prevede di recarsi personalmente presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate competenti.Per la registrazione è necessario portare la seguente documentazione:
   • 2 originali del contratto o in alternativa 1 originale e 1 copia di cui l’ufficio ne attesterà la conformità all’originale. Si ricorda di presentare anche gli eventuali allegati presenti;
   • la richiesta di registrazione, ossia il modello RLI compilato;
   • i contrassegni telematici per il pagamento dell’imposta di bollo (ex marca da bollo), con data di emissione non successiva alla data di stipula, da applicare su ogni copia del contratto da registrare. L’importo dei contrassegni deve essere di 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe;
   • la ricevuta di pagamento dell’imposta di registro effettuata con Modello F24 Elementi identificativi. I contribuenti che hanno optato per la cedolare secca (regime sostitutivo) non devono versare l’imposta di registro ma sono tenuti al pagamento dell’imposta sostitutiva (acconto e saldo) da versare entro gli stessi termini previsti per l’Irpef.

   IN PRESENZA DI PIU’ CONTRATTI: se i contratti da registrare sono più di uno, bisogna predisporre un elenco, utilizzando il “modello RR“, in cui vanno indicati i contratti da registrare;

2. REGISTRAZIONE TRAMITE INTERMEDIARIO. L’intermediario, in primo luogo, deve rilasciare, nel momento in cui assume l’incarico, una dichiarazione, datata e sottoscritta, con cui si impegna a provvedere, a seconda del tipo di adempimento richiesto, alla trasmissione della richiesta di registrazione, all’esecuzione dei pagamenti telematici delle imposte relative ai canoni per le annualità successive, alle proroghe, alle cessioni, alle risoluzioni. Inoltre, deve consegnare al contribuente:
   • due copie della ricevuta di avvenuta registrazione o dell’esecuzione dei pagamenti delle imposte relative ai canoni per le annualità successive, delle proroghe, anche tacite, delle cessioni, delle risoluzioni (una è destinata all’altra parte contraente che non ha richiesto la registrazione)
   • una copia della ricevuta di pagamento delle imposte dovute.
3. REGISTRAZIONE TELEMATICA. Per la registrazione online del contratto è necessario essere registrati a Fisconline/Entratel.
   L’applicazione che può essere utilizzata, sia per la registrazione del contratto sia per il versamento delle imposte di registro e di bollo, è RLI, in versione di programma da installare su PC o web (che non necessita l’installazione di alcun software).

CONTRATTO DI AFFITTO: COSA SI PAGA IN CASO DI RECESSO ANTICIPATO, CESSIONE O PROROGA DEL CONTRATTO

Analizziamo nel dettaglio cosa fare in termini di adempimenti e pagamento dell’imposta quando ci troviamo di fronte ai casi di risoluzione, cessione e proroga del contratto di affitto.

1. RISOLUZIONE del CONTRATTO DI AFFITTOCOSA SIGNIFICA: con risoluzione del contratto si intende il caso in cui il rapporto contrattuale tra le parti viene interrotto prima della scadenza naturale.

   COSA FARE: In caso di chiusura anticipata occorre versare entro 30 giorni l’imposta di registro in misura fissa, pari a 67,00 euro. Il pagamento può essere effettuato sia tramite i servizi telematici dell’Agenzia sia con il modello F24 Elementi identificativi. In quest’ultimo caso è inoltre necessario comunicare la risoluzione all’ufficio in cui è stato registrato il contratto. Se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca l’imposta di registro non è dovuta ma è comunque necessario comunicare la risoluzione all’ufficio in cui è stato registrato il contratto.

2. CESSIONE del CONTRATTO DI AFFITTOCOSA SIGNIFICA: Si parla di cessione se il locatore (colui che dà in affitto l’immobile) o il conduttore (colui che lo prende in affitto) viene sostituito nel contratto da un nuovo soggetto.

   COSA FARE: Occorre distinguere 2 ipotesi:

   • Se l’accordo tra le parti non prevede il pagamento di un corrispettivo, occorre versare l’imposta di registro in misura fissa (pari a 67,00 euro);
   • In caso contrario, l’imposta di registro è pari al 2% del corrispettivo pattuito (con un minimo di 67,00 euro).

   In entrambi i casi sopra esposti il pagamento va fatto entro 30 giorni tramite i servizi telematici dell’Agenzia o con il modello F24 Elementi identificativi. In quest’ultimo caso è inoltre necessario comunicare la cessione all’ufficio in cui è stato registrato il contratto.

3. PROROGA del CONTRATTO DI AFFITTOCOSA SIGNIFICA: Si parla di proroga se la durata del contratto viene prolungata per un periodo ulteriore.

   COSA FARE: La proroga va sempre comunicata all’Agenzia. Inoltre, entro 30 giorni dalla scadenza del contratto, è necessario versare l’imposta di registro tramite i servizi telematici dell’Agenzia o con il modello “F24 Elementi identificativi”. Nel primo caso, la comunicazione della proroga è inviata telematicamente, contestualmente alla richiesta di addebito dell’imposta di registro dovuta. Se si effettua il pagamento con il modello F24, invece, la proroga va comunicata all’ufficio in cui è stato registrato il contratto mediante presentazione del modello RLI, nello stesso termine di 30 giorni. Nel calcolo dell’imposta da versare si deve tener conto degli eventuali adeguamenti del canone di locazione (anche, per esempio, dell’adeguamento ISTAT). Se ad essere prorogato è un contratto con cedolare secca, è necessario confermare l’opzione per la tassazione sostitutiva.