Detrazioni Mutuo prima casa: agevolazioni su interessi passivi del mutuo

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detrazioni mutuo prima casa 2019

Mutuo Prima Casa 2019? Tutti i soggetti titolari di un mutuo hanno diritto a portare in detrazione gli interessi passivi e gli oneri accessori. L’agevolazione fiscale interessa tutti i contribuenti che acquistano o hanno acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale in dipendenza di mutui ipotecari.
La detrazione è pari al 19% e l’ammontare degli interessi pagati deve essere indicato in sede di compilazione della dichiarazione dei redditi (UNICO Persone Fisiche o Modello 730).
In questo articolo andremo a spiegare le principali regole per la detrazione degli interessi passivi su mutui ipotecari per acquisto prima casa illustrate all’interno della guida Istruzioni Modello 730/2019 predisposta dall’Agenzia delle Entrate.

 

DETRAZIONI MUTUO CASA: CONDIZIONI GENERALI PER LA DETRAZIONE

La regola generale riconosce la detrazione d’imposta pari al 19% sull’ammontare degli interessi passivi e gli eventuali oneri accessori corrisposti in presenza di un mutuo ipotecario contratto per l’acquisto di un immobile adibito ad abitazione principale.

Inoltre, devono essere soddisfatte le seguenti condizioni:

  1. Il contratto di mutuo deve essere stipulato nei 12 mesi antecedenti o successivi all’acquisto stesso (con esclusione del caso in cui l’originario contratto sia estinto e ne venga stipulato uno nuovo di importo non superiore alla residua quota di capitale da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati).
    Tale condizione implica che si può prima acquistare l’immobile ed entro un anno stipulare il contratto di mutuo, oppure prima stipulare il contratto di mutuo ed entro un anno sottoscrivere il contratto di compravendita.
  2. Il contratto di mutuo deve esse erogato da un soggetto residente in Italia (o da un non residente con stabile organizzazione in Italia) o in uno Stato membro della comunità Europea.
  3. entro un anno dall’acquisto, l’immobile sia destinato dall’acquirente ad abitazione principale, intesa come dimora abituale dello stesso o dei suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado).
COSA SI INTENDE PER ABITAZIONE PRINCIPALE
Con il termine abitazione principale si intende di norma la prima casa, ovvero il luogo nel quale il contribuente ed i suoi familiari dimorano abitualmente. La detrazione fiscale spetta anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale non di chi ha contratto il mutuo ma di un suo familiare (ad esempio, la casa acquistata per il figlio).

QUANDO NON SPETTA LA DETRAZIONE D’IMPOSTA?

In ogni caso il beneficio fiscale NON spetta nelle seguenti ipotesi:

  • Non danno diritto alla detrazione gli interessi pagati a seguito di aperture di credito bancarie, di cessione di stipendio e, ingenerale, gli interessi derivanti da tipi di finanziamento diversi da quelli relativi a contratti di mutuo, anche se con garanzia ipotecaria su immobili;
  • in caso di immobile NON adibito ad abitazione principale: quindi, il mancato utilizzo dell’immobile come abitazione principale determina la decadenza dei requisiti per poter usufruire della detrazione;
  • la detrazione non è MAI riconosciuta all’usufruttuario in quanto non è il soggetto che acquista l’immobile, ma acquisisce soltanto un diritto reale di godimento;

 

DETRAZIONI MUTUO CASA: I CASI PREVISTI DALL’AGENZIA DELLE ENTRATE

La guida contenente le istruzioni per la compilazione del Modello 730/2019 stabilisce che la detrazione IRPEF viene riconosciuta nelle seguenti ipotesi:

CASI PREVISTI DALL’AGENZIA DELLE ENTRATE QUADRO REDDITI
1) REGOLA GENERALE – Mutui ipotecari contratti per l’acquisto di immobili da adibire ad abitazione principale rigo E7
codice 7
2) Mutui ipotecari stipulati prima del 1993 su immobili diversi da quelli utilizzati come abitazione principale righi da E8 a E10
codice 8
3) Mutui (anche non ipotecari) contratti nel 1997 per effettuare interventi di manutenzione, restauro e ristrutturazione su tutti gli edifici compresa l’abitazione principale righi da E8 a E10
codice 9
4) Mutui ipotecari contratti a partire dal 1998 per la costruzione e la ristrutturazione edilizia di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale righi da E8 a E10
codice 10
5) Prestiti e mutui agrari di ogni specie righi da E8 a E10
codice 11

 

DETRAZIONI MUTUO CASA: LIMITE ALLA DETRAZIONE DEGLI INTERESSI PASSIVI

Il limite massimo degli interessi passivi pagati su mutui ipotecari contratti per l’acquisto di immobile adibito a prima casa sul quale spetta la detrazione d’imposta è pari a € 4.000,00. Tale limite si riferisce al caso 1) illustrato nella tabella precedente (REGOLA GENERALE).

Ciò significa che il ritorno finanziario massimo ottenibile dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi è pari ad euro 760,00 (ovvero, 19% di € 4.000).

L’importo massimo sul quale calcolare la detrazione d’imposta è dato dalla somma delle seguenti voci:

  • interessi passivi;
  • oneri accessori relativi al contratto di mutuo per il capitale preso a prestito;
  • quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

Il limite massimo di 4.000 euro è fisso, ciò significa che prescinde dal numero di contitolari del mutuo ipotecario: per esempio i coniugi non fiscalmente a carico l’uno dell’altro cointestatari in parti uguali del mutuo che grava sulla abitazione principale acquistata in comproprietà possono indicare al massimo un importo di 2.000,00 euro ciascuno. Se invece il mutuo è cointestato con il coniuge fiscalmente a carico, il coniuge che sostiene interamente la spesa può fruire della detrazione per entrambe le quote di interessi passivi.

COSA  SUCCEDE SE L’IMMOBILE PERDE NEL TEMPO IL REQUISITO DI ABITAZIONE PRINCIPALE
Se nel corso dell’anno l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale (per motivi diversi da quelli di lavoro), a partire dallo stesso anno, la detrazione spetta solo sull’importo massimo di 2.065,83 euro per ciascun intestatario del mutuo.

Al di fuori dell’ipotesi di interessi passivi pagati su mutui ipotecari per acquisto prima casa (regola generale), negli altri casi individuati nella Guida predisposta dall’Agenzia delle Entrate il limite alla detrazione degli interessi è la seguente:

  1. euro 2.065,83 per Mutui ipotecari stipulati prima del 1993 su immobili diversi da quelli utilizzati come abitazione principale;
  2. euro 2.582,28 per Mutui (anche non ipotecari) contratti nel 1997 per effettuare interventi di manutenzione, restauro e ristrutturazione su tutti gli edifici compresa l’abitazione principale.
  3. euro 2.582,28 per Mutui ipotecari contratti a partire dal 1998 per la costruzione e la ristrutturazione edilizia di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale.
  4. Per i Prestiti e mutui agrari di ogni specie la detrazione viene calcolata su importo non superiore a quello dei redditi dei terreni dichiarati.

 

DETRAZIONI MUTUO CASA: CALCOLO DETRAIBILITA’ DEGLI INTERESSI PASSIVI

Il contribuente deve attenzione su un aspetto fondamentale: gli interessi passivi corrisposti sul mutuo ipotecario per acquisto prima casa sono detraibili in proporzione al costo dell’abitazione.

Cosa significa ciò? In pratica se il mutuo eccede il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile, possono essere portati in detrazione gli interessi relativi alla parte del mutuo che copre questo costo, aumentato delle spese notarili e degli altri oneri accessori relativi all’acquisto.

Per determinare la parte di interessi passivi che può essere portata in detrazione occorre applicare la seguente formula:

formula calcolo interessi passivi mutuo prima casa

Di seguito vediamo un esempio.

DATI

Valore Immobile oggetto d’acquisto:     € 150.000
Importo mutuo erogato:                              € 200.000
Interessi passivi pagati nell’anno:            € 3.500

CALCOLO DETRAIBILITA’

Applicazione Formula:                                  € 150.000 / € 200.000 = 75,00%
Importo Interessi Detraibile:                      € 3.500 x 75,00% = € 2.250
Risparmio finanziario:                                   € 2.250 x 19% = € 427,50

 

DETRAZIONI MUTUO CASA: DOCUMENTAZIONE DA CONSERVARE

Il contribuente che usufruisce in dichiarazione dei redditi delle detrazioni per gli interessi passivi pagati su mutui ipotecari contratti per l’acquisto di un immobile adibito a prima casa è tenuto conservare la seguente documentazione da esibire eventualmente in caso di richiesta da parte degli uffici dell’Agenzia delle Entrate:

  • Ricevute quietanzate dalla banca relative alle rate di mutuo pagate nel 2018
  • Contratto di mutuo dal quale deve risultare che il finanziamento è stato concesso per l’acquisto dell’immobile (o dell’ulteriore quota) che è stato o sarà adibito ad abitazione principale;
  • Contratto di acquisto dell’immobile per verificare sia i vincoli temporali previsti sia l’importo (spesa sostenuta per l’acquisto) riportato sull’atto che, se pur maggiorato di eventuali oneri correlati all’acquisto, risultasse inferiore al capitale erogato, renderà necessario il riproporzionamento degli interessi alla minore spesa sostenuta;
  • Idonea documentazione degli oneri accessori all’acquisto sostenuti (anche in caso di riparametrazione degli interessi);
  • Autocertificazione che attesti che l’immobile acquistato è stato adibito ad abitazione principale nei termini previsti dalla norma e che tale condizione sussista anche nel 2017. A tal fine rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l’autocertificazione effettuata ai sensi dell’art. 47 del DPR n. 445 del 2000, con la quale il contribuente può attestare anche che dimora abitualmente in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici.

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