L’articolo 4 del Decreto Legge n. 50/2017 chiarisce che l’attività di locazione breve – altrimenti detta Locazione Breve Turistica – consiste nella locazione di immobili ad uso abitativo situati in Italia di durata non superiore a 30 giorni da parte di persone fisiche, al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa, nei confronti di soggetti privati.
Tra gli aspetti più importanti introdotti dalla nuova normativa, si sottolinea quanto segue:
- I contratti devono avere come oggetto la locazione di unità immobiliari abitative;
- La durata del contratto deve essere inferiore a 30 giorni;
- Le parti contraenti devono essere persone fisiche e i contratti di locazione breve devono essere stipulati al di fuori dell’esercizio dell’attività;
- anche per le locazioni brevi è prevista la possibilità di optare per il regime della cedolare secca;
- qualora i contratti di locazione breve siano stati conclusi per il tramite di soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare – anche attraverso la gestione di portali on-line – i relativi canoni di locazione sono assoggettati ad una ritenuta del 21% se tali soggetti intervengono anche nel pagamento o incassano i canoni o i corrispettivi derivanti dai contratti di locazione breve.
locazioni brevi turistiche: REQUISITI E CARATTERISTICHE
Come già ribadito in precedenza le Locazioni Brevi Turistiche sono contratti di locazioni che presentano le seguenti caratteristiche:
- Hanno ad oggetto immobili situati in Italia, a destinazione residenziale con finalità abitative, appartenenti alle categorie catastali:
- da A1 a A11 (esclusa A10- uffici o studi privati);
- e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte ecc …);
- nonché singole stanze dell’abitazione (Circolare 26/E/2011);
- ATTENZIONE: le Locazione Brevi Turistiche sono diverse dalle attività quali Case Vacanze o Bed and Breakfast in qunato nelle LBT è prevista la locazione di una stanza o di un appartamento;
- Hanno durata NON superiore a 30 giorni e NON sono soggetti all’imposta di registro né all’imposta di bollo;
- I contratti devono essere stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa. Tale requisito vale anche per i contratti conclusi tramite intermediari immobiliari come Booking o Airbnb;
- I contratti di locazione breve hanno forma scritta e devono essere firmati da entrambe le parti. Non è previsto un modello standard e, di conseguenza, il contenuto è demandato alla libera contrattazione delle parti.
NOVITA’: Il Decreto Legge 50/2017 stabilisce la possibilità in favore del locatore/gestore di includere ulteriori servizi all’interno del canone di locazione: in particolare, oltre al mero affitto è possibile richiedere una quota aggiuntiva per i servizi collegati alla fornitura di biancheria e pulizia locali.
Non possono essere, invece, inclusi altri servizi, come ad esempio la fornitura della prima colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche. Tutti questi servizi fanno configurare l’attività di locazione come organizzazione imprenditoriale (e, quindi, commerciale), richiedendo apertita p.iva, comunicazione SCIA al Comune di competenza, ecc.
locazioni brevi turistiche: adempimenti LOCATORI/GESTORI
In breve andiamo a riepilogare i principali adempimenti previsti per tutti coloro che decidono di concedere in affitto – nell’ambito di una locazione breve – una stanza del proprio immobile destinato ad uso abitativa:
- Firma contratto di locazione breve: deve essere fatto firmato il contratto di locazione ad uso turistico che, come già ribadito, può essere secondo un contenuto libero dato che non è previsto dalla normativa di riferimento un modello standard. Solitamente, si consiglia di far firmare il contratto semplice all’arrivo del locatario/turista.
- Copia documenti d’identità degli turisti-locatari: all’arrivo degli occupanti occorre farsi rilasciare una copia del documento d’identità necessario per poter effettuare poi la comunicazione alla questura competente. Infatti, anche per le locazioni turistiche gestite da privati è obbligatorio iscriversi al portale della Polizia di Stato AlloggiWeb al fine di poter comunicare i nominativi degli ospiti (l’obbligo di comunicazione riguarda i soggetti residenti in Paesi UE che Extra-UE). In particolare,
- Per iscriversi al portale è necessario recarsi presso la Questura competente territorialmente per chiedere i moduli per l’istanza di abilitazione al servizio di comunicazione delle presenze. Accedendo al sito della polizia di stato dopo aver selezionato la Questura di interesse è possibile accedere all’area “Carta dei Servizi” della Questura.
- Dal portale è possibile scaricare i moduli on-line e seguire le indicazioni per la trasmissione del modulo che può variare a seconda della Questura.
- Successivamente verrà inserito nel database della Questura l’immobile e verranno inviate le credenziali di accesso al portale.
- Dopo aver installato il certificato di sicurezza sul proprio computer, sarà possibile comunicare le presenze direttamente on-line.
- Emissione ricevuta di pagamento canone di locazione breve: il titolare dell’immobile è tenuto ad emettere la ricevuta all’atto di pagamento del canone di locazione breve. Si ricorda che:
- in caso di importo superiore ad euro 77,47 deve essere apposta la marca da bollo da 2,00 euro;
- qualora l’importo sia superiore a 3.000 euro il pagamento deve avvenire tramite strumenti tracciabili (assegni, bonifici, ecc.). Tale limite scenderà a 2.000 euro dal 1° gennaio 2020;
- qualora la prenotazione sia avvenuta tramite piattaforma web – tipo Booking.com o Airbnb – allora il turista potrà scaricare direttamente dal portale web di riferimento la ricevuta fiscale relativa all’importo pagato;
- Pagamento imposte: gli incassi derivanti dai canoni di locazione breve percepiti nel corso dell’anno ovviamente costituiscono redditi tassabili in capo al titolare dell’immobile locato. Tali redditi sono soggetti alternativamente a tassazione IRPEF o applicazione del regime della cedolare secca (su questo punto è dedicato un paragrafo dell’articolo).
locazioni brevi turistiche: adempimenti intermediari
Qualora i contratti di locazione breve siano stipulati per il tramite di intermediari professionali – quali Booking o Airbnb – la nuova normativa impone a quest’ultimi i seguenti obblighi di legge:
- a comunicare i contratti conclusi per il tramite del loro operato entro il 30/06 dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto;
- ad applicare una ritenuta pari al 21% a titolo di acconto all’atto del pagamento del corrispettivo nei confronti del beneficiario e procedere al versamento della ritenuta entro il 16 del mese successivo al pagamento – codice tributo “1919”;
- Certificare e dichiarare le ritenute operate tramite presentazione dei modelli Certificazione Unica e Modello 770.
Si ricorda che tali adempimenti sono dovuti solo se gli intermediari intervengono nella conclusione del contratto o nel pagamento dei corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve. In buona sostanza, ciò significa che sono obbligati ad adempiere soltanto gli intermediari che forniscono supporto professionale ed operativo nella fase di perfezionamento dell’accordo: a tal fine risulta necessario che il titolare dell’immobile oggetto di locazione breve accetti la proposta di locazione per il tramite dell’intermediario o aderisca all’offerta attraverso la piattaforma online messa a disposizione dall’intermediario medesimo.
In caso di omessa, incompleta o infedele comunicazione, i soggetti sono puniti con la sanzione amministrativa da 250 Euro a 2.000 Euro (prevista al comma 1 dell’art. 11 del D.lgs. 471/1997). Per coloro che effettuano la comunicazione, o la sua correzione, entro 15 giorni dalla scadenza, la sanzione si riduce della metà (quindi da 125 a 1.000 Euro). Non è sanzionabile l’incompleta o errata comunicazione dei dati del contratto se causata dal comportamento del locatore.
locazioni brevi turistiche: tassazione affitti “turistici”
I contratti di locazione breve turistica prevedono alternivamente l’applicazione di due differenti regimi fiscali. La scelta del regime fiscale spetta al titolare dell’immobile e, come detto, è alternativa. In particolare, il proprietario può di optare:
- Il regime fiscale della cedolare secca al 21%, sostitutiva dell’imposta IRPEF e dell’addizionale regionale e comunale;
- o la tassazione IRPEF ordinaria con aliquota fiscale variabile in funziona dell’ammontare di reddito prodotto dal contribuente nel corso dell’anno d’imposta. Ricordiamo l’aliquota fiscale applicata sarà:
- pari al 23% se il reddito complessivo del proprietario è inferiore a 15.000 euro;
- pari al 27% se il reddito complessivo del proprietario è compreso tra 15.001 e 28.000 euro;
- pari al 38% se il reddito complessivo del proprietario è compreso tra 28.001 e 55.000 euro;
- pari al 41% se il reddito complessivo del proprietario è compreso tra 55.001 e 75.000 euro;
- pari al 43% se il reddito complessivo del proprietario è superiore a 75.000 euro.
Le imposte sui proventi derivanti dalle locazioni brevi turistiche si pagano in sede di presentazione della dichiarazione dei redditi. In particolare, il proprietario dell’immobile deve farlo attraverso l’indicazione nel quadro RB del modello Redditi.
Supponiamo che il proprietario nel corso dell’anno abbia conseguito un reddito derivante da affitti turistici pari a 10.000 euro. Immaginiamo, inoltre, che le locazioni brevi siano state tutte perfezionate tramite un intermediario online che abbia applicato una commissione totale pari a 1.000 euro. Lo stesso intermediario avrà, quindi, provveduto a versare sul c/c del proprietario l’importo netto di 9.000 euro.
Si tenga presente che a prescindere dal regime fiscale applicato l’imponibile fiscale (irpef o cedolare secca) è quello al lordo della provvigione trattenuta dall’intermediario/agenzia turistica. Ciò premesso, valutiamo di seguito i due diversi regimi fiscali.
- TASSAZIONE ORDINARIA IRPEF – Se il contribuente opta per la tassazione ad Irpef deve indicare il codice 1 nella colonna 5, della sezione I del quadro RB del Modello Redditi. In tal caso, è possibile beneficiare della detrazione forfettaria del 5%: nell’esempio proposto il nostro reddito imponibile irpef è pari a 9.500 euro (10.000×95%): pertanto, si applicherà a 9.500 l’aliquota irpef corrispondente al reddito complessivo del contribuente.
- REGIME CEDOLARE SECCA – Se il contribuente opta per tale regime fiscale l’imponibile fiscale sarà pari a 10.000 euro: in questo caso, il nostro contribuente verserà al Fisco l’importo pari a 2.100 euro (10.000×21%).
Risulta abbastanza evidente che la scelta del regime fiscale da applicare agli introiti derivanti dalle locazioni brevi turistiche o più semplicemente affitti turistici dipendente dall’ammontare complessivo del reddito prodotto nel corso dell’anno d’imposta dal proprietario dell’immobile ma anche dall’importo totale delle detrazioni di cui lo stesso ha diritto (si pensi, ad esempio, all’ipotesi in cui il contribuente abbia sostenuto nel corso importanti spese di ristrutturazione sull’immobile di proprietà). E’ chiaro che la valutazione circa la convenienza del regime fiscale da adottare varia da contribuente a contribuente.
Potrebbe interessarti anche:
- Contratto di affitto: come registrare il contratto, quanto costa e come si paga l’imposta di bollo e di registro
- Istruzioni per compilare il modello F24 Elide ai fini del pagamento dell’imposta di registro nei contratti di affitto
- Contratti di affitto: quando è obbligatorio per le parti pagare l’imposta di registro
- Nuovo modello RLI: chi deve compilare il modello, come si compila, entro quando va presentato
- Contratto di comodato d’uso gratuito di immobile: che cos’è, come funziona, aspetti fiscali
