La nuova Legge di Bilancio 2026 ha sancito all’art. 1, comma 17, a partire dal 1° gennaio 2026 che la presunzione di esercizio di attività d’impresa scatta al superamento dei due appartamenti destinati alla locazione breve in ciascun periodo d’imposta con conseguente obbligo di apertura della partita IVA e assolvimento degli adempimenti connessi.

Ciò significa che il regime delle locazioni brevi è ora confinato entro il limite massimo di due unità. Oltre questa soglia, tutto deve essere gestito in regime di impresa, comportando quindi l’obbligo di apertura della partita IVA nonché l’iscrizione al Registro Imprese e alla gestione INPS Commercianti “affittacamere”.

In particolare, con la Legge 30 dicembre 2025, n. 199 si assiste ad una vera e propria “mini rivoluzione” della disciplina sulle locazioni brevi che incide direttamente:

• sulla soglia quantitativa oltre la quale l’attività è presunta imprenditoriale;
• sulle aliquote della cedolare secca applicabili;
• sull’inquadramento fiscale complessivo del locatore persona fisica.

In questo articolo vi forniremo le seguenti informazioni:

• Breve premessa sulla nozione di “Locazione Breve”;
• Novità previste per il 2026 e chiarimenti su quando è obbligatorio l’apertura della partita IVA;
• Esempi pratici sulle varie di locazione breve in base al numero di appartamenti detenuti.

Premessa: nozione di “locazione breve”

La disciplina delle locazioni brevi è stata introdotta dall’art. 4 del D.L. 50/2017, che definisce tali:

• i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo;
• di durata non superiore a 30 giorni per singolo contratto;
• stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di impresa, direttamente o tramite intermediari, anche telematici;
• con possibilità di includere servizi accessori strettamente connessi all’utilizzo dell’immobile (pulizia, biancheria, utenze, wi-fi), restando esclusi i servizi tipicamente alberghieri (colazione, pasti, trasporti, guide turistiche).

Sul piano civilistico, si tratta di contratti di locazione a contenuto tipico, mentre sul piano fiscale il reddito prodotto:

• è qualificato come reddito fondiario (o reddito diverso per sublocazioni e comodati);
• può essere assoggettato, su opzione, al regime della cedolare secca.

Novità dal 1° gennaio 2026: Nuova disciplina sulle locazioni brevi

Con la Legge n. 199/2025, il legislatore opera un deciso cambio di passo, riducendo drasticamente la soglia di tolleranza.

A) Riduzione del limite massimo di immobili (solo 2 immobili)

Dal 1° gennaio 2026, il regime delle locazioni brevi in ambito privatistico è riconosciuto solo nel caso in cui gli immobili destinati alla locazione breve non siano più di due per periodo d’imposta.

La conseguenza è particolarmente rilevante sotto il profilo giuridico e fiscale:

• dal terzo appartamento destinato alla locazione breve scatta automaticamente la presunzione legale di esercizio dell’attività in forma imprenditoriale, ai sensi dell’art. 2082 c.c.;
• viene meno, in radice, la possibilità di applicare la cedolare secca;
• conseguentemente, occorre aprire partita IVA e aprire una posizione alla gestione commercianti INPS.

Si tratta di una presunzione assoluta, che non ammette prova contraria e che opera indipendentemente:

• dalla durata complessiva delle locazioni;
• dal volume dei ricavi;
• dall’assenza di un’organizzazione strutturata.

B) Nuova struttura delle aliquote fiscali

Per i soggetti che restano entro il perimetro “privato” (ovvero destinano a locazione breve soltanto due immobili) il regime di tassazione prevede l’applicazione delle seguenti aliquote:

• 21% di cedolare secca sul primo immobile, individuato dal contribuente in dichiarazione;
• 26% di cedolare secca sul secondo immobile.

In alternativa, resta ferma la possibilità di optare per la tassazione IRPEF ordinaria.

Esempio 1 – Proprietario con 1 appartamento in affitto breve

• Soggetto: persona fisica, no partita IVA.
• Immobile: 1 appartamento in città d’arte.
• Contratti: solo locazioni brevi < 30 giorni, tramite portale, con biancheria e pulizia finale; niente colazioni, niente servizi “para-alberghieri”.
• Canoni annui: 18.000 euro, incassati nel 2026.

Impatti fiscali a partire dal 2026

• Soglia imprenditoriale: non si supera (1 appartamento ≤ 2). Resta applicabile la disciplina dell’art. 4 DL 50/2017.
• Cedolare secca: possibile opzione; il contribuente indica questo appartamento come “unità agevolata” al 21% in dichiarazione.
• Ritenuta: il portale applica ritenuta d’acconto del 21% sui canoni incassati come sostituto.

Esempio 2 – Proprietario con 2 appartamenti in affitto breve

• Soggetto: persona fisica senza partita IVA.
• Immobili:
  • App. A in centro città;
  • App. B al mare.
• Contratti: tutti < 30 giorni, servizi accessori ammessi (utenze, wi-fi, aria condizionata, pulizia e biancheria), nessun servizio di colazione o pasti.
• Canoni annui 2026:
  • App. A: 20.000 euro
  • App. B: 12.000 euro

Impatti fiscali 2026

• Soglia imprenditoriale: 2 appartamenti → ancora “zona locazioni brevi non imprenditoriali” (limite massimo per restare fuori dalla presunzione).
• Cedolare secca:
  • Il contribuente in dichiarazione sceglie l’appartamento con canone più alto (A) per l’aliquota 21%;
  • L’altro (B) sconta cedolare al 26%.

Esempio 3 – Possesso di 3 appartamenti: reddito d’impresa e no opzione cedolare secca

• Soggetto: persona fisica, fino al 2025 senza partita IVA.
• Immobili nel 2026:
  • App. 1 – centro storico;
  • App. 2 – zona stazione;
  • App. 3 – bilocale in zona universitaria.
• Contratti 2026: tutti e tre destinati a locazioni brevi, durata media 3-5 giorni, forte rotazione via portali (Booking, Airbnb).

Scenario operativo

• Nel primo semestre 2026 il contribuente destina in locazione breve:
  • App. 1 e 2 da gennaio;
  • App. 3 da giugno (prima locazione breve nel week-end del 15-16 giugno).

Effetti giuridico-fiscali

• Dal momento in cui il terzo appartamento è destinato alla locazione breve nel 2026 (prima locazione breve sull’App. 3 a partire da giugno 2026), si supera la soglia di 2 appartamenti.
• Opera la presunzione legale assoluta che configura l’esercizio di attività d’impresa ai sensi dell’art. 2082 c.c., con conseguente:
  • obbligo di apertura partita IVA e possesso delle autorizzazioni necessarie previste per l’esercizio di questa attività;
  • uscita dal regime delle locazioni brevi ex art. 4 DL 50/2017;
  • inapplicabilità della cedolare secca sulle unità in affitto breve.