I redditi da locazione rappresentano una delle principali fonti di reddito passivo per i proprietari immobiliari, ma comportano anche obblighi fiscali specifici. La normativa italiana prevede regole ben definite per il calcolo delle imposte, la scelta del regime fiscale e la dichiarazione dei redditi. Questo articolo offre una guida completa per comprendere le caratteristiche principali, le modalità di dichiarazione e le novità fiscali introdotte per il 2024.
Cosa Sono i Redditi da Locazione
I redditi da locazione derivano dall’affitto di immobili di proprietà e sono soggetti a tassazione. Per gestirli correttamente, è necessario comprendere le categorie di reddito coinvolte e i regimi fiscali applicabili.
Definizione di redditi da locazione
I redditi da locazione rientrano nella categoria dei redditi fondiari (art. 26 TUIR) se derivano da fabbricati situati in Italia. Se l’immobile è all’estero, vengono invece classificati come redditi diversi. Tali redditi comprendono:
- Canoni di locazione abitativa: Contratti di affitto per immobili residenziali.
- Affitti commerciali: Redditi derivanti da immobili destinati ad attività imprenditoriali o professionali.
- Locazioni brevi: Contratti di durata inferiore a 30 giorni, con regole fiscali specifiche.
Tassazione dei Redditi da Locazione
I proprietari di immobili possono optare tra due regimi fiscali per la tassazione dei redditi derivanti da locazione di immobili:
- Regime ordinario: prevede l’applicazione della tassazione ordinaria IRPEF con aliquote progressive in relazione al reddito imponibile del contribuente;
- Cedolare secca: Tassazione sostitutiva con aliquote fisse, a seconda della tipologia di contratto.
A) Tassazione con regime ordinario IRPEF
Nel regime ordinario, i redditi da locazione vengono sommati agli altri redditi del contribuente e, conseguentemente, tassati secondo le aliquote IRPEF progressive. Nello specifico, le aliquote IRPEF in vigore nel 2024 sono:
- Aliquota 23%: per redditi fino a 28.000 euro.
- Aliquota 35%: per redditi superiori a 28.000 euro e fino a 50.000 euro.
- Aliquota 43%: per redditi superiori a 50.000 euro.
ESEMPIO – Consideriamo un canone di affitto mensile pari a 600,00 euro. Di seguito i passaggi di calcolo:
- Per effettuare una stima del guadagno netto iniziamo dall’individuare la base di reddito su cui calcolare le tasse, che si ottiene sottraendo un 5% forfettario sul canone lordo annuale: 600 x 12 = 7.200 7.200 – 5% = €6.840
- Se il proprietario appartiene alla fascia di reddito tra € 28.001 e €50.000 e sceglie la tassazione ordinaria, l’aliquota IRPEF di competenza sarà del 35%;
- Dall’iniziale reddito da locazione lordo pari ad euro 6.840 dobbiamo quindi sottrarre il 35% di imposta IRPEF (pari ad euro 2.394), ottenendo pertanto un reddito netto pari ad euro €4.446, ossia pari ad euro 370,50 al mese: tale importo costituisce la somma netta che resta in tasca al contribuente che ha concesso in affitto l’immobile a fronte di un canone annuo pari a 6.840.
B) Cedolare secca: vantaggi e svantaggi
La cedolare secca è un regime fiscale agevolato che ha il carattere facoltativo e costituisce, in moltissime casistiche, una valida alternativa all’ordinaria determinazione del reddito dei fabbricati con le aliquote progressive ai fini IRPEF. L’applicazione della cedolare secca sconta aliquote differenziate a seconda della tipologia di locazione posta in essere.
La cedolare è sostitutiva delle seguenti imposte: IRPEF, addizionale comunale e addizionale regionale, imposta di registro e imposta di bollo.
Le aliquote previste dal regime della cedolare secca sono le seguenti:
- 21% per contratti di locazione a canone libero;
- 10% per contratti a canone concordato o in caso di locazione a giovani studenti;
- (solo per locazioni brevi) aliquota al 21% sul primo immobile dato in affitto breve e al 26% dal secondo al quarto immobile affittato con tale contratto.
Calcolo Imposta – Si applica l’aliquota corrispondente (21% o 10%) sull’importo complessivo del canone di affitto pattuito: su canone annuo pari ad euro 7.200 (600 euro per 12 mensilità) si paga “soltanto” 1.512 euro (in caso di aliquota al 21%) o 720 euro (in caso di aliquota al 10%).
Vantaggi principali:
- Esenzione da addizionali comunali e regionali.
- Semplificazione amministrativa: Non è richiesta la registrazione del contratto con pagamento delle relative imposte.
Svantaggi:
- Non deducibilità delle spese relative all’immobile.
- Irrevocabilità del regime per tutta la durata del contratto.
Locazioni brevi: regole specifiche
Per le locazioni inferiori a 30 giorni, la tassazione prevede:
- Aliquota al 21% per il primo immobile;
- Aliquota al 26% dal secondo al quarto immobile affittato con tale contratto.
- Obbligo di comunicazione dei dati contrattuali all’Agenzia delle Entrate.
- Coinvolgimento degli intermediari (come Airbnb) per la ritenuta alla fonte.
Novità Fiscali sui Redditi da Locazione per il 2024
Le modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 hanno portato importanti cambiamenti per i proprietari di immobili che percepiscono redditi da locazione.
Tassazione agevolata per giovani locatari
Per favorire l’accesso alla locazione da parte dei giovani, è stata introdotta una detrazione fiscale specifica per i locatari di età compresa tra 20 e 31 anni, purché il reddito annuo non superi i 15.493,71 euro.
Nuovi obblighi di trasparenza per gli intermediari
Dal 2024, gli intermediari immobiliari online saranno obbligati a fornire all’Agenzia delle Entrate una reportistica dettagliata sulle locazioni brevi, inclusi i dati dei proprietari.
Come Dichiarare i Redditi da Locazione nel Modello Unico
La corretta dichiarazione dei redditi da locazione è fondamentale per evitare sanzioni e beneficiare delle agevolazioni fiscali. La compilazione del modello unico richiede precisione, soprattutto nella scelta dei quadri da utilizzare.
Sezione da compilare nel modello unico
L’opzione per la cedolare secca si effettua barrando nel quadro RB del modello redditi, la casella 11 (contratti non soggetti a registrazione) ovvero la colonna 3, del rigo RL10, in presenza di redditi diversi.
Documenti necessari
- Contratto di locazione registrato.
- Certificazioni di pagamento del canone.
- Eventuali ricevute per spese di manutenzione o condominiali.
Conclusioni
I redditi da locazione rappresentano un’opportunità economica significativa, ma richiedono una gestione fiscale attenta e aggiornata. La scelta tra regime ordinario e cedolare secca deve essere valutata in base al tipo di contratto, al reddito complessivo e alle spese deducibili. Le novità fiscali introdotte per il 2024, come l’estensione della cedolare secca e i nuovi obblighi di trasparenza per le locazioni brevi, offrono opportunità e sfide per i proprietari immobiliari.
Per una gestione ottimale dei redditi da locazione, è consigliabile consultare un professionista fiscale e monitorare le modifiche legislative. Una corretta pianificazione fiscale può infatti massimizzare i vantaggi economici e ridurre al minimo il carico tributario.
