Contratto comodato uso gratuito immobile: come funziona e aspetti fiscali

C

contratto di comodato d uso gratuito abitazione 2018

Il comodato d’uso gratuito è il contratto con il quale un soggetto consegna ad un altro soggetto un bene mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo (determinato o indeterminato) e per uno specifico uso, con l’obbligo di restituire lo stesso bene ricevuto. Ciò che differenzia essenzialmente il contratto di comodato da un generico contratto d’affitto riguarda l’utilizzo gratuito del bene oggetto di comodato.

Il comodato è essenzialmente disciplinato dall’art. 1803 del Codice Civile e può essere redatto in forma verbale o scritta.

Di seguito capiremo cos’è in concreto il contratto di comodato, quali sono gli adempimenti da rispettare, quando viene stipulato ed, infine, quali sono i principali aspetti fiscali.


CONTRATTO COMODATO USO GRATUITO: CHE COS’È E COME FUNZIONA

Il Codice Civile definisce il contratto di comodato ai sensi dell’art. 1803, co. 1, come quel “contratto col quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito”.

Da un punto di vista civilistico, si rilevano i seguenti aspetti fondamentali:

  1. Le partiche intervengono nel contratto di comodato sono
    • il comodante, ossia il soggetto che consegna il bene;
    • comodatario, ovvero il soggetto che riceve il bene per l’uso stabilito.
  2. L’oggetto del contratto di comodato può essere
    • un bene mobile (anche registrato) che un bene immobile
    • la pluralità di beni (come ad esempio, un’azienda)
    • beni immateriali
  3. Per quanto riguarda forma e contenuto del contratto,
    • La normativa civilistica non prescrive alcun vicolo di legge per la forma, né sostanziale “ad substantiam”, né probatoria “ad probationem”.
      Ciò significa in pratica che il comodato può essere stipulato

      • in forma verbale, in base ad un semplice accordo fra le parti, dunque, fondato sulla parola,
      • ovvero scritta, anche sotto forma di semplice scrittura privata fra le parti
  4. Il contratto può avere durata limitata o illimitata.
    Il Codice civile, infatti, non prescrive limiti a tal proposito, lasciando alle parti la libertà di stabilire un tempo determinato o indeterminato.
    Tuttavia, precisiamo che qualora il contratto sia stato originariamente depositato e registrato presso l’Agenzia delle Entrate nonché stipulato a tempo determinato, in caso di un eventuale rinnovo le parti dovranno preoccuparsi di procedere ad un nuovo deposito e registrazione dello stesso (dovendo così pagare nuovamente le spese di registrazione – vedi paragrafo dedicato alla registrazione).

 

APPROFONDIMENTI SU DURATA CONTRATTO:

  • E’ possibile non fissare espressamente alcun termine di durata del comodato e lasciare che essa sia desumibile dalla generica destinazione che il bene può avere per sua propria natura o dalla sua specifica destinazione, individuata per mezzo delle particolari prescrizioni e limitazioni dettate per il suo godimento.
  • Il comodante ha, comunque, il diritto di esigere in qualsiasi momento la restituzione anticipata della cosa qualora sopraggiunga un bisogno urgente ed imprevisto (art. 1809, comma 2, c.c.).

 


COMODATO USO GRATUITO CON BENI MOBILI: ADEMPIMENTI E REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO

Come ribadito, secondo la normativa civilistica il contratto di comodato d’uso gratuito non soggiace ad alcun vincolo di forma, pertanto in teoria è sufficiente anche il raggiungimento di un accordo verbale tra le parti per la chiusura del comodato.

Tuttavia, da un punto di vista fiscale, al fine soprattutto di evitare la presunzione da parte dell’autorità finanziaria che l’operazione costituisca una cessione/acquisto a titolo oneroso, è importante che l’intenzione di porre in essere un rapporto di comodato gratuito sia manifestata per iscritto rispettando i seguenti accorgimenti:

  • Redazione del un contratto di comodato su carta bollata
  • Registrazione del contratto presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate in caso d’uso;
  • Scambio di corrispondenza commerciale su carta intestata da spedire in plico aperto con raccomandata onde avere la data certa.

Pertanto, il comodato di beni mobili redatto in forma scritta non autenticata è soggetto a registrazione solo in caso di uso con imposta fissa di 200,00 euro. Per ciascuna copia di contratto entro le 100 righe, le marche da bollo da apporre sono di euro 16.

 

COMODATO D’USO GRATUITO BENI IMMOBILI: ADEMPIMENTI E REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO

I comodati di beni immobili sono sempre soggetti a registrazione se:

  • redatti in forma scritta: in tal caso la registrazione deve essere effettuata entro 20 giorni dalla data dell’atto;
  • stipulati in forma verbale, solo se enunciati in un altro atto sottoposto a registrazione.

L’iter di registrazione del contratto comporta le seguenti fasi operative:

  1. Stipulazione in forma scritta del contratto (2 copie originali) e applicazione dell’imposta di bollo (valore 16 euro) ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe.
    • L’imposta di bollo deve avere data di emissione NON successiva alla data di stipula
  2. Copia documenti d’identità del comodante e del comodatario.
  3. Presentazione del modello di richiesta di registrazione (modello 69)in duplice copia in cui, come tipologia dell’atto, dovrà essere indicato “Contratto verbale di comodato”. Il modello redatto in duplice copia va presentato presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate territorialmente competente;
  4. Contestuale presentazione della ricevuta di pagamento di 200 euro per l’imposta di registro effettuata con modello F23 (codice tributo 109T).

Si ricorda che il contratto di comodato DEVE essere REGISTRATO entro 20 GIORNI dalla data di stipula dell’atto.

 


COMODATO D’USO GRATUITO IMMOBILI: AGEVOLAZIONI FISCALI PER L’IMU

La normativa fiscale riconosce una riduzione della base imponibile IMU pari al 50% in presenza di un contratto di comodato d’uso gratuito tra parenti in linea retta (genitori/figli).

L’agevolazione si applica a tutte le unità immobiliari ad uso abitativo, escluse quelle “di lusso” (A/1, A/8 e A/9), concesse in comodato a parenti in linea retta entro il primo grado che la utilizzano come abitazione principale.

Per poter beneficiare dello sconto fiscale è necessario il rispetto dei seguenti requisiti:

  1. Il contratto di comodato d’uso tra genitori e figli deve essere risultare regolarmente registrato presso gli uffici dell’Agenzia dell’Entrate;
  2. Il proprietario dell’immobile concesso in comodato al figlio deve
    • risultare possessore di un solo immobile in Italia (oltre all’abitazione principale);
    • risiedere anagraficamente e avere dimora abituale nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato d’uso.
  3. Presentare la dichiarazione IMU che attesti il possesso dei requisiti richiesti.

Per scaricare il modello fac-simile di contratto di comodato d’usa gratuito abitazione:

Scarica Modello Contratto Comodato d'Uso Immobile (36 KB)

Si precisa al lettore che il fac-simile riportato costituisce una traccia base per la stesura di contratto di comodato d’uso gratuito avente ad oggetto un’unità immobiliare.

 

devid alloisi commercialista grosseto siena perugia

Lascia un commento

By Devid Alloisi